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专访县住建局陈建安副局长
访谈嘉宾:县住建局陈建安副局长
访谈时间:2017-08-10
访谈地点:县公务大楼1007
访谈简介:  2017年8月10日(星期四)10时,县住建局陈建安副局长(文字直播),就“安溪县相关房产政策问题”与网民进行在线交流。欢迎网民踊跃提问,积极参与!
文字直播
主持人  2017-08-10 10:00:00
 目前在我县购房,要进行公积金贷款,需要具备什么条件,贷款的额度、利率是多少?
嘉宾  2017-08-10 10:00:00
 公积金贷款的条件:凡按《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)规定逐月足额缴存住房公积金满12个月,具有完全民事行为能力的职工购买普通自住住房,均可申请住房公积金贷款。取消允许提取住房公积金充当首套房、首改房首付款的政策,首次申请使用住房公积金的首付款比例不低于20%;职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的,首付款比例不低于40%;停止向第三次(及以上)使用住房公积金贷款购房和购买第三套(及以上)住房的的职工家庭发放贷款。
公积金贷款的额度:借款人夫妻双方均缴交住房公积金的最高贷款额度为60万元,单方缴交住房公积金的最高贷款额度为40万元。
公积金贷款的利率:五年以下年利率2.75%;五年以上年利率3.25%。
主持人  2017-08-10 10:05:00
 在我县房地产开发企业要进行商品房预售,需要具备什么条件?
嘉宾  2017-08-10 10:05:00
 根据《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)第六条:未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售;第九条:开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》;第七条:开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明(根据市、县文件,总投资需达25%以上);(五)工程施工合同及关于施工进度的说明(根据省、市、县文件,主体施工形象进度须达到总层数的五分之一以上);(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。第十条:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
主持人  2017-08-10 10:08:00
 3、房地产开发企业进行商品房预售,预售款是需要由住建局监管的,那什么是预售资金监管,资金监管的起止时间、用途及拨付比例是什么?
嘉宾  2017-08-10 10:08:00
 预售资金监管:根据《福建省商品房预售管理暂行办法》(闽建房函[2005]88号)第十二条:房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前,应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。预售资金包括定金、首付款、后续付款、按揭付款。
起止时间:自核发预售许可证书开始,至预售商品房项目竣工通过验收备案后并办理项目产权初始登记,且相关施工企业与房地产开发企业签订工程款结算协议或无拖欠工程款的前提下,预售人可向房地产行政主管部门申请撤销商品房预售资金专用帐户监控。经房地产行政主管部门同意后,向银行办理结算手续,解除商品房预售资金的监管。在撤销商品房预售资金专用帐户监控申请时,预售资金中应提取项目工程预算总额3%的资金额度确保项目工程质量保修金能及时用于工程质量保修。
用途:根据《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)第十一条:开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。根据《泉州市商品房预售资金监督管理工作实施意见》(泉建房〔2013〕20号)第六条:商品房预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款、办公费用、银行贷款及利息、销售代理费用和广告费、法定税费及土地出让金,不得挪作他用。
拨付比例:根据《泉州市商品房预售资金监督管理工作实施意见》(泉建房〔2013〕20号)及《关于稳定房地产市场支持刚性住房需求的实施意见》(安政综〔2015〕78号):预售资金按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。具体按以下要求办理:(一)工程主体封顶时,账户应留足项目工程预算总额(不包括土地出让金)30%的资金额度(精装修项目留足40%)。应收未收款和后续预售资金可以测算进“项目工程预算总额30%”的资金额度内。对暂定资质房地产开发企业的开发项目,在工程主体封顶时还应提交主体结构分部验收合格证明方能申请后续的预售资金核拨。(二)完成室内外装修至单体验收期间,账户应留足项目工程预算总额15%的资金额度,确保室外工程建设的顺利完成。应收未收款和后续预售资金可以测算进“项目工程预算总额15%”的资金额度内。(三)取得《商品房竣工验收备案证明》后,账户应留足项目工程预算总额3%的资金额度(不包含开发企业代收代缴的住宅专项维修资金),确保质量保修金及时用于工程质量保修,专款专用。
主持人  2017-08-10 10:11:00
 4、我们新购买的商品房在办理不动产权证之前需要交存住宅专项维修资金,那什么是住宅专项维修资金,具体需要交存多少?它的用途是什么?
嘉宾  2017-08-10 10:11:00
 住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
交存:下列物业的业主应当按照相关的规定交存住宅专项维修资金:(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额如下:
项目 标准(元/㎡)
别墅 50
不带电梯的房屋 20
带电梯的房屋(总层数≤10层) 25
带电梯的房屋(10层≤总层数≤20层) 30
带电梯的房屋(20层≤总层数≤35层) 35
带电梯的房屋(总层数>35层) 45
地下室(按车位面积) 20
具体说明详见《安溪县住宅专项维修资金管理规定》(安政综〔2011〕156号)。用途:住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。具体说明详见《安溪县住宅专项维修资金管理规定》(安政综〔2011〕156号)
主持人  2017-08-10 10:20:00
 目前我县二手房进行交易有什么限制吗?
嘉宾  2017-08-10 10:20:00
 从2017年4月16日起,在我县范围内进行商品房交易管理:(一)新购买(指自本通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满2年方可转让。
(二)公证机构不得受理产权证未满2年的新购买商品住房办理委托权限为出售、抵押(按揭除外)等内容的公证;涉及转委托的,只能转委托一次。不符合要求的,在申办房产交易和抵押(按揭除外)登记时,房屋交易机构和不动产登记机构不予受理。
主持人  2017-08-10 10:25:00
 目前房地产市场发展态势很好,房价有所上涨,我县对商品房价格有什么调控措施吗?
嘉宾  2017-08-10 10:25:00
 为进一步加强我县房地产市场的监管和整顿,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,确保房价稳定,促进我县房地产市场平稳健康发展,我县采取以下几种调控方式:一是采取“限房价,竞地价”土地拍卖出让方式,即在限定综合房价的基础上竞拍地价,投报地价最高者为竞得人。当拍卖中总地价达到预先限定的最高价时,对于有意向的多个竞买人,采取摇号方式确定最终竞得人;二是采取商品房预售价格调控:1、同一商品住房项目分批申报的,6个月以内的不得上调预售方案均价;6个月以上的,预售方案均价上调幅度不得超过3%。2、开发企业在预售方案备案后,要求调整预售价格的,应在上次备案6个月后再申请办理,上调幅度不得超过上一次备案的预售方案价格的3%。3、开发企业应合理定价,不得有明显不合理的高低价差或选择明显不合理的参照楼盘,不得以虚假装修、虚高装修等变相提高房价。